大家（jiā）好，我是（shì）楼克佳，今天和大家聊一下，借款过程中，如果拿房产做（zuò）抵押，当中所涉及的最容易被忽视（shì）的关键问题——户口。


        一般来说产权是属于房产（chǎn）证（zhèng）上的产权人，比（bǐ）如说房产证上有两个人，如（rú）果（guǒ）没有特殊（shū）约定，通常一人占50%。但是如（rú）果有（yǒu）的房产证（zhèng）上是有（yǒu）特殊约定，可能其中一个人（rén）占（zhàn）70%，还有（yǒu）一个人占30%，就按照百分比来结（jié）算，这些情况下（xià）产权相对（duì）来说都比较清楚。

        还有一个容易被忽视的"隐形问题"就是房（fáng）子里有户口，很（hěn）多人买了这个房子（zǐ），入住不了，就是因为户（hù）口的问题（tí）。昨天（tiān）我看了一篇文章，有个人（rén）在上海（hǎi）买（mǎi）了阿里（lǐ）法拍上的（de）房子（zǐ），现在就是因为户（hù）口的问题住不（bú）进去，他每年光利息（xī）的损（sǔn）失（shī）都（dōu）将近60万。所以抵（dǐ）押房产和购买拍卖的房子（zǐ），一（yī）定要去（qù）关注户口的问题。

拍卖房不适（shì）用户（hù）口管理条例

        根据国内的常驻户口管理条例第32条规定，应订立（lì）房屋买卖合同（tóng），并（bìng）依法变更产权（quán）共（gòng）有居住房的，如果是这个房子里有户口的，不迁走的话，你可（kě）以打官（guān）司让他迁（qiān）走。 如（rú）果是正常的房产交易，合同会写（xiě）清楚你首付多（duō）少，尾（wěi）款（kuǎn）多少，最后什（shí）么时候把里面（miàn）的户口迁走，如果这个当中对方不迁走（zǒu），打（dǎ）官（guān）司，法院（yuàn）是可（kě）以强制把他户口迁走的，这（zhè）是第一种（zhǒng）。


        第二种（zhǒng）是通过法院判决、财产继承、亲属间购买产权（quán）份（fèn）额等途径，发（fā）生产权转（zhuǎn）移或者继承权变更的房屋，不适用此条例。也就是说拍卖房不适用。

        所以如果你要看拍卖房，比（bǐ）如说（shuō）房子市值大概一千万（wàn），但起拍价（jià）很（hěn）便宜（yí），只有（yǒu）600万，700万，你就一（yī）定（dìng）要搞清楚这个房子是否有户口。

        如果说没有户口相对来说很（hěn）好，如果是里面有三个户口（kǒu），甚至是五个户口（kǒu），那就麻烦了。即使这个房（fáng）子的产权归你了（le），最后（hòu）你要去处置（zhì）的（de）话（huà），他（tā）有居住权，他问你要三五十万一个都很正常。你不给他就赖（lài）着不走，因为按（àn）照规定拍（pāi）卖的房子（zǐ）不能强制把他户口迁走。所以如果你是（shì）在法院里买拍（pāi）卖房（fáng），你要去（qù）了解一下，这里面有多少户口，需要多少钱迁（qiān）走。


抵押前需签户口承诺书

        如果（guǒ）是房子做了他（tā）项（xiàng）权（quán）利抵押登记的，在登记之前（qián），也要（yào）去问一下（xià）房子里面是否有户口，有几个户口？你可（kě）以让（ràng）他出示（shì）户（hù）口（kǒu）本，或（huò）者自己去派出所查一下（xià），你说想（xiǎng）买这个房子，确认一下（xià）里面有几个户口。比如（rú）说里面有三（sān）个户口，就让他写一个承诺："我是户口所有（yǒu）人我已知某（mǒu）某房产已经抵押给谁谁谁，如果出现了债权问题的话，我（wǒ）将自动迁离户口（kǒu）。

        这样（yàng）万一最后你（nǐ）要去（qù）处置他的（de）房子，拍卖他的房子，他说我不知道，这（zhè）个房（fáng）子是（shì）我（wǒ）儿子的，以前（qián）我也出过钱的（de），儿子（zǐ）自己拿去抵押了，父母住在里面怎（zěn）么办，你（nǐ）叫我住到（dào）哪里（lǐ）去？产（chǎn）权给你，我一直居住在里面（miàn），一直住（zhù）到（dào）我去世为（wéi）止，那你怎么办？所以一定（dìng）要让父（fù）母知道一下儿（ér）子把这个房（fáng）子拿出（chū）来抵押这个问题。

        所以（yǐ），综上所述，户口还是非常重要（yào）的。拍卖和抵押（yā）当中都要去关注（zhù）户口问（wèn）题，之前（qián）都需要了解清楚，不（bú）要觉得（dé）这个房子便宜，买（mǎi）下来最后入住不了，也是一个巨大损（sǔn）失（shī）。

         今天关于拍卖房产和抵（dǐ）押房产（chǎn）中的户（hù）口的问题（tí）就（jiù）聊到（dào）这里，谢谢大家！