大（dà）家好（hǎo），我是楼克佳，今天和大家聊（liáo）一（yī）下抵押房产变卖（mài）中涉及（jí）的三大问题。

        很多人（rén）借款（kuǎn）都是把房（fáng）产拿来做抵押的，钱还不（bú）出（chū）以后，债权人可以（yǐ）变卖抵押房产来还债，那如何帮（bāng）这个抵押房产去找到最适（shì）合他的买家，这是我们在（zài）现实中很（hěn）常见的问题。


找（zhǎo）到合适的（de）买（mǎi）家

         第一，最重要的是（shì）在抵押之前我们就要判断这个（gè）房子是否有价有市？

        比如（rú）说北上广的房子市价在1000万左右，里面（miàn）没有其它债务，你（nǐ）借给他500万，这种房子就是刚需房，是（shì）有价也有（yǒu）市的，可以很快找到（dào）买家接手，还会（huì）有些余款，这是有价有市的（de）房子。

        另外一种是办（bàn）公房、商（shāng）铺，还有一些偏远城市的房子，相对来说就比较（jiào）难（nán），一年半载可能都找（zhǎo）不（bú）到合适买（mǎi）家。比如说我（wǒ）碰到（dào）过在内蒙（méng）的别（bié）墅，挂牌200多万（wàn），看起（qǐ）来很好的房子，但我客户挂牌（pái）两年多了也没出手。因为疫情现在（zài）的办公楼和商铺从（cóng）租金到成交量（liàng）都（dōu）下跌很厉害，今年（nián）和（hé）去年的价（jià）格（gé）就相差很厉害，所以你（nǐ）要（yào）首先去判断是否有价有市。

         第二，在卖房时要判（pàn）断报价是（shì）否合理，比如（rú）你逼（bī）债务人（rén）卖房的时候，他说我要（yào）卖（mài）1300万，其实这（zhè）个房子就只值1000万，那他可能（néng）就（jiù）不想卖这个房子。所以你要判断这（zhè）个房子卖的价格是不是合理，太低债（zhài）务人吃亏（kuī），太高（gāo）卖不出去，对你的预期也（yě）有影响。

        一般卖房要么让他自己去卖，去中介公（gōng）司（sī）挂合理的价格，要么我们帮债权人挂牌，有时他忙（máng），或有（yǒu）时他不愿（yuàn）意，我们也（yě）会帮（bāng）他去中介挂牌。最主（zhǔ）要（yào）的是你去挂牌时，必须讲清楚真实原（yuán）因（yīn），是因为（wéi）债务（wù）抵押的问（wèn）题，现在还过不（bú）了户。切（qiē）记你在和（hé）中介（jiè）和（hé）买（mǎi）房（fáng）子的人沟通时，必须（xū）要非常（cháng）诚实，要说清楚（chǔ），最好让（ràng）对方全款付清，因（yīn）为你先要（yào）还这个抵押借（jiè）款。


对买（mǎi）家（jiā）要坦诚相告（gào）

        第（dì）三，你要熟悉房产抵押借款流程。比如说我们是（shì）债权（quán）人，这个房子市值1000万，抵押500万，我们要和买房的人（rén）讲清楚，必（bì）须先付给我500万，然后我再（zài）去（qù）交（jiāo）易中心撤销抵押（yā）的（de）他项权利证（zhèng），在我（wǒ）撤销以后（hòu），才可以过户，否则的话，你（nǐ）们的房子（zǐ）是过不（bú）了（le）户的。如果你不讲清楚，你真的去交割的时候（hòu），买房子的人（rén）会很担心，怎么钱（qián）付给你了，不能马上办（bàn）理过户。因为撤（chè）销抵押以后（hòu）要过（guò）七天才能过户，不是（shì）当天就可以（yǐ）过户的，所以一定要提前讲清楚。

        我现（xiàn）实（shí）中（zhōng）也碰到过几个案子，有（yǒu）一个老头欠的（de）金额不多（duō），他就是（shì）和买家（jiā）说清楚了，我欠人家30万（wàn），你今天先付30万给我（wǒ），我（wǒ）去还债，一（yī）个（gè）星（xīng）期以后过户，最后交（jiāo）易（yì）顺利（lì）达成，这就是房东（dōng）和买房（fáng）人沟通（tōng）得比较好的。

        还有一（yī）个案例（lì），我们已经到交易（yì）中心了，房东叫买房人先付100万（wàn）给债权人，买房人就（jiù）不肯（kěn）了，他（tā）说你们没有（yǒu）和我说清楚今天不能（néng）交易，我以为付了100万（wàn）今天就（jiù）可以交（jiāo）易（yì）了。确实房东（dōng）也不（bú）知道先要撤掉（diào）抵（dǐ）押（yā）过七天才能交易，他来还和我（wǒ）们（men）商（shāng）量，说你们是不是可以抵（dǐ）押先撤掉，让（ràng）他们（men）交易以后再付款，那我们肯定拒绝（jué）了，抵押撤了万（wàn）一（yī）有风险呢（ne），必（bì）须（xū）先拿（ná）到款再撤抵（dǐ）押。做了几番沟通，引入中（zhōng）介再担保，房东还是先把这个100万给付掉（diào）了。

千万不能提前（qián）撤销抵押

        有（yǒu）一个案例（lì）是欠我们小贷公司200万，买房人是个（gè）大（dà）学教（jiāo）授，他就说万一我200万（wàn）付（fù）了以（yǐ）后你们不撤销（xiāo）怎么（me）办（bàn）？他（tā）不放（fàng）心，这也可以（yǐ）理解。我就解释说（shuō）我们是有牌照的正规小额贷款公（gōng）司（sī），不信可以去（qù）公司看一下（xià），给写一个证明说收到某（mǒu）某200万房款后立刻撤销（xiāo）抵押（yā）。

        他又说撤销抵押以后，因为这个案子已（yǐ）经到法院了（le），法（fǎ）院有一（yī）个（gè）流程，你保证我多（duō）少时间可以办这个交易，我们只能实事求是地（dì）说法院的时间是不可控的，但我（wǒ）们可以保证收（shōu）到你（nǐ）的200万以后，当天我们就陪着你一（yī）起去法（fǎ）院，把撤销房地产抵押（yā）的申请交（jiāo）到法院里（lǐ）去，但后面法（fǎ）院的时间我（wǒ）们是不可控（kòng）的（de）。

        后来他就（jiù）到我们小贷公司（sī）去（qù）看，的（de）确是正（zhèng）规的，他当天就付了200万给房东（dōng），房东立刻就还给（gěi）我们，收（shōu）到了这（zhè）200万以（yǐ）后，我们就（jiù）把撤销房地产抵押的申请（qǐng），交到了法（fǎ）院的执行庭（tíng）。但（dàn）那时正好（hǎo）是（shì）过年，过（guò）了一（yī）个（gè）多月，法院（yuàn）又在郊区，他买的房子是上海长宁区的（de），开车（chē）过去要（yào）一个半小时，法院（yuàn）也（yě）比较（jiào）忙，一直拖了一个多月。买房（fáng）人（rén）就着（zhe）急了，担心怎么还不能办过户。后来我们小贷公司老总通过私人关系和法（fǎ）院执行庭的领（lǐng）导打了招（zhāo）呼（hū），没几天就（jiù）撤销了，他就可以去办过户了（le）。


        总（zǒng）结（jié）下（xià）来，在（zài）处理抵押房产借款中要注意的（de）三点（diǎn）问题：一是（shì）一（yī）定要和买房人（rén）说清楚有（yǒu）抵（dǐ）押在里面（miàn），这是瞒不过（guò）去的，二是你（nǐ）自己要清楚房子究竟值多少钱，你就能判断这个债务人会不会因为价（jià）格（gé）的问题去刁难你。三是要熟悉相（xiàng）关（guān）流程和（hé）手续，你要知道，一般的情况（kuàng）下是（shì）先还款，再去撤（chè）抵押，再去交易，千万不要先（xiān）把（bǎ）抵（dǐ）押撤掉，因为万一他（tā）们不还款给你（nǐ），或者解除抵押后又被别（bié）人查封，就没有保障了。

        今天（tiān）关（guān）于抵（dǐ）押房产如何（hé）找到合适的买家，以及中间（jiān）一些简单的流（liú）程，就和大家分享到这里，谢谢大（dà）家！